Wenn ein Mehrfamilienhaus vererbt wird, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft — alle Erben werden gemeinsam Eigentümer, unabhängig davon, ob sie sich einig sind oder nicht. Das bringt praktische Probleme mit sich: Wer kümmert sich um die Mieter? Wer trägt laufende Kosten? Und was passiert, wenn ein Erbe verkaufen will, ein anderer aber nicht?
Die häufigsten Herausforderungen
- Uneinigkeit unter den Erben — unterschiedliche finanzielle Situationen und emotionale Bindungen an die Immobilie führen häufig zu Blockaden.
- Laufende Verwaltung — Mieteinnahmen, Instandhaltung und Nebenkosten müssen weiterlaufen, während die Erbengemeinschaft sich noch nicht einig ist.
- Zeitdruck durch die Erbschaftssteuer — je nach Konstellation kann eine zügige Verwertung steuerlich sinnvoll sein.
- Fehlende Marktkenntnis — Erben unterschätzen oder überschätzen häufig den tatsächlichen Wert des Objekts, was zu unrealistischen Erwartungen oder verschenktem Geld führt.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?
Grundsätzlich braucht ein Verkauf des gesamten Objekts die Zustimmung aller Miterben. Kommt keine Einigung zustande, kann theoretisch jeder Miterbe eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen — ein gerichtliches Zwangsversteigerungsverfahren zur Auflösung der Erbengemeinschaft.
In der Praxis ist die Teilungsversteigerung für alle Beteiligten die schlechteste Lösung: Die erzielten Preise liegen häufig deutlich unter dem freihändigen Verkaufswert — ein Verlust, den am Ende alle Erben gemeinsam tragen.
Genau deshalb lohnt sich frühzeitige, neutrale Beratung: Eine unabhängige, fundierte Wertermittlung schafft eine gemeinsame Gesprächsgrundlage und nimmt Emotionen aus der Diskussion.
So gehen wir bei DOMB Immobilien vor
1. Neutrale Wertermittlung für alle Erben
Wir ermitteln den realistischen Marktwert des Mehrfamilienhauses auf Basis aktueller Vergleichstransaktionen — kostenlos und für alle Miterben gleichermaßen nachvollziehbar. Das schafft Transparenz, bevor überhaupt über einen Verkauf gesprochen wird.
2. Direkter Zugang zu Kapitalanlegern
Da wir die Liegenschaften zahlreicher Kapitalanleger selbst verwalten, kennen wir deren finanzielle Situation genau. Für passende Objekte können wir oft innerhalb weniger Tage ein schriftliches Kaufangebot inklusive Bankfinanzierungszusage vorlegen — ganz ohne öffentliches Bieterverfahren und ohne monatelange Besichtigungstouren, die für eine Erbengemeinschaft zusätzlichen Koordinationsaufwand bedeuten.
3. Diskrete Abwicklung
Erbfälle sind eine private Angelegenheit. Wir vermarkten grundsätzlich off-market — ohne öffentliches Inserat, ohne dass Mieter, Nachbarn oder die Öffentlichkeit von der Erbschaft erfahren.
Kostenlose Ersteinschätzung für Erbengemeinschaften
Wir sprechen mit Ihnen — unverbindlich, diskret und ohne Verpflichtung. Antwort innerhalb von 24 Stunden.
Kostenlose Wertermittlung → Per WhatsApp anfragenHäufige Fragen
Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?
Ein einzelner Miterbe kann einen freihändigen Verkauf nicht allein durchsetzen, aber auch nicht dauerhaft blockieren: Als letztes Mittel kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Das erzielt in der Regel deutlich niedrigere Preise — ein starker Anreiz für eine einvernehmliche Lösung.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, ein Verkauf des gesamten Nachlassgegenstands erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben.
Wie lange dauert der Verkauf?
Bei zügiger Einigung der Miterben und einem passenden Käufer aus unserem Investorennetzwerk ist ein Verkauf oft innerhalb weniger Wochen möglich. Die eigentliche Verzögerung entsteht meist nicht durch den Markt, sondern durch die interne Abstimmung zwischen den Erben.
Was kostet die Beratung?
Die Wertermittlung und Erstberatung ist für Erbengemeinschaften kostenlos und unverbindlich, unabhängig davon, ob am Ende verkauft wird.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Erbfällen empfehlen wir zusätzlich die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Erbrecht.