Der Globalverkauf
Beim Globalverkauf wird das Mehrfamilienhaus als Ganzes an einen Käufer veräußert – meist an einen Kapitalanleger, ein Family Office oder einen Projektentwickler. Der Vorteil: ein Käufer, ein Notartermin, ein klarer Zeitplan. Mieter bleiben unberührt, und die Abwicklung dauert oft nur wenige Monate.
Die Aufteilung in Wohnungseigentum
Für die Aufteilung werden eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht und eine notarielle Teilungserklärung benötigt. Danach kann jede Wohnung einzeln verkauft werden. Das kann den Gesamterlös erhöhen, bedeutet aber:
- Kosten für Pläne, Behördenverfahren, Notar und Grundbuch
- mehrere Monate bis über ein Jahr Vorlauf
- viele einzelne Verkäufe mit eigenem Vermarktungsaufwand
- das Risiko des gewerblichen Grundstückshandels, wenn mehr als drei Einheiten innerhalb von fünf Jahren verkauft werden
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Jetzt einschätzen lassen →Frankfurter Besonderheiten: Milieuschutz
Frankfurt hat zahlreiche Gebiete mit Erhaltungssatzung (Milieuschutz), unter anderem in Teilen von Bornheim, Nordend, Ostend, Sachsenhausen und Bockenheim. Dort ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig, ebenso bestimmte Modernisierungen. Zusätzlich kann in angespannten Wohnungsmärkten ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gelten, sofern das Land eine entsprechende Verordnung erlassen hat. Vor jeder Aufteilung sollte daher geprüft werden, ob und unter welchen Auflagen sie am konkreten Standort möglich ist.
Mieterschutz nach der Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Außerdem gilt für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt je nach Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Das senkt die Attraktivität für Selbstnutzer – und damit oft den erzielbaren Preis vermieteter Einzelwohnungen.
Direkter Vergleich
| Globalverkauf | Aufteilung | |
|---|---|---|
| Erlös | Marktpreis für das Gesamtobjekt | potenziell höher, abzüglich Kosten |
| Dauer | meist wenige Monate | oft ein bis drei Jahre |
| Aufwand | gering | hoch |
| Rechtliche Hürden | kaum | Milieuschutz, Mieterschutz |
| Steuerrisiko | gering | gewerblicher Grundstückshandel möglich |
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: September 2026.