Das Ertragswertverfahren
Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Standard. Vereinfacht läuft es so ab:
- Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Einheiten.
- Bewirtschaftungskosten: Abzug für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.
- Reinertrag: was nach diesen Kosten übrig bleibt.
- Bodenwert und Liegenschaftszins: Der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts bereinigt und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert, angepasst um besondere Merkmale wie Sanierungsstau oder Mieten unter Marktniveau.
Der Liegenschaftszinssatz wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet. Er spiegelt wider, welche Rendite Käufer in einer bestimmten Lage akzeptieren – je begehrter die Lage, desto niedriger der Zins und desto höher der Wert.
Der Kaufpreisfaktor als Faustformel
Im Markt wird der Wert oft über den Kaufpreisfaktor ausgedrückt: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis dem Zwanzigfachen der Jahresmiete entspricht. Der Faktor ist eine hilfreiche Orientierung, ersetzt aber keine Bewertung: Zwei Häuser mit identischer Miete können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn das eine frisch saniert ist und das andere Mieten weit unter Marktniveau hat.
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Mieten und Mietpotenzial
Liegen die aktuellen Mieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, sehen Käufer Potenzial. Wie schnell es sich heben lässt, hängt von Mietspiegel, Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse ab.
Zustand und Energie
Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizung entscheiden über künftige Investitionen. Mit dem Gebäudeenergiegesetz ist die Energieeffizienz ein zentraler Preisfaktor geworden.
Lage und Mikrolage
Stadtteil, Straße, Anbindung und Nahversorgung. In Frankfurt unterscheiden sich schon benachbarte Straßen deutlich.
Rechtliche Rahmenbedingungen
In Milieuschutzgebieten sind Modernisierungen und Umwandlungen genehmigungspflichtig. Das kann den Kreis der Käufer und deren Kalkulation beeinflussen. Mehr dazu in Globalverkauf oder Aufteilung.
Gewerbeanteil und Leerstand
Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss können die Rendite erhöhen, bringen aber eigene Risiken. Leerstand wird von Käufern je nach Situation als Risiko oder Chance bewertet.
Diese Unterlagen braucht eine Bewertung
- Mieterliste mit Flächen, Nettokaltmieten und Vertragsbeginn
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Energieausweis
- Übersicht über durchgeführte Modernisierungen
- Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
Fehlt etwas? Kein Problem – für eine erste Einschätzung genügen oft Mieterliste und einige Eckdaten.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: September 2026.