Die zehnjährige Spekulationsfrist
Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Liegt Ihr Kauf also mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn aus dem Verkauf Ihres vermieteten Mehrfamilienhauses in der Regel steuerfrei.
Eine Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Wer die Wohnung oder das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, verkauft auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Bei einem Mehrfamilienhaus betrifft das nur die selbst genutzte Wohnung – die vermieteten Einheiten bleiben an die Zehnjahresfrist gebunden.
Wie der Veräußerungsgewinn berechnet wird
Verkaufen Sie innerhalb der Frist, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Vereinfacht gilt:
- Verkaufspreis
- abzüglich Anschaffungskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) und nachträglicher Herstellungskosten
- zuzüglich der in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA), denn sie mindern die Anschaffungskosten
- abzüglich der Verkaufskosten, zum Beispiel einer von Ihnen getragenen Maklerprovision
Gerade der AfA-Effekt wird oft unterschätzt: Wer über Jahre abgeschrieben hat, versteuert bei einem Verkauf innerhalb der Frist auch diese Beträge.
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Kostenlose Einschätzung →Vorsicht: gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann nach der Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler gelten – mit der Folge, dass Gewinne unabhängig von der Zehnjahresfrist gewerbesteuer- und einkommensteuerpflichtig werden. Als Objekt zählt dabei jede selbstständig veräußerbare Einheit, also auch jede einzelne Eigentumswohnung. Wer ein Mehrfamilienhaus in Wohnungen aufteilt und einzeln verkauft, sollte das deshalb vorher steuerlich prüfen lassen.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei einer Erbschaft oder Schenkung tritt der neue Eigentümer in die Fristen seines Vorgängers ein. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben in der Regel ebenfalls steuerfrei. Unabhängig davon kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Mehr dazu in unserem Beitrag Mehrfamilienhaus in der Erbengemeinschaft verkaufen.
Immobilien in einer GmbH
Die Zehnjahresfrist gilt nur für Privatpersonen. Gehört das Mehrfamilienhaus einer GmbH, sind Veräußerungsgewinne grundsätzlich körperschaft- und gegebenenfalls gewerbesteuerpflichtig. Ob ein Verkauf des Objekts oder der Gesellschaftsanteile günstiger ist, sollte Ihr Steuerberater vorab prüfen.
Weitere Kosten beim Verkauf
| Kostenart | Wer trägt sie üblicherweise? |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Hessen: 6 %) | Käufer |
| Notar und Grundbuch | überwiegend Käufer; Löschung alter Grundschulden: Verkäufer |
| Maklerprovision bei DOMB für Mehrfamilienhäuser | Käufer (5,95 % inkl. MwSt.) |
| Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung | Verkäufer |
| Energieausweis | Verkäufer |
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: September 2026.